Tens 0 productes a la teua cistella
Tetyana_Pidkaluyk/Shutterstock.
Sergio Nasarre Aznar, Universitat Rovira i Virgili
L’any passat començà amb dotze promeses del Govern espanyol per millorar l’accés a l’habitatge. Finalitzat el 2025, i segons les estimacions de l’Observatori del Lloguer, veiem que a Espanya la renda mitjana dels lloguers ha passat de 1 118 euros a 1 187 euros, un rècord històric. I si els habitatges oferits en el mercat de lloguer van ser 717 338 en 2024, la previsió al tancament de 2025 fou només de 696 118.
En relació a l’accés a l’habitatge en propietat, 2024 tancava amb una mitjana nacional de 2 271 euros el metre quadrat. El novembre de 2025 el preu era ja de 2 605 euros, segons el portal immobiliari idealista.com, quasi un 15 % més.
D’aquestes dotze promeses, dos arribaren in extremis per tancar l’any: la creació d’una empresa pública d’habitatge i d’un sistema de garanties davant l’impagament de lloguers.
Casa 47: el nou sistema públic d’habitatge
A principis de desembre, el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana presentà Casa 47, una empresa estatal creada per a sustentar el sistema públic d’habitatge mitjançant la promoció de sòl i la gestió de lloguers.
Hi ha un antecedent fracasat: entre 2005 i 2012 funcionà a Espanya una entitat similar, la Sociedad Pública de Alquiler. En set anys de funcionament només gestionà 19 038 contractes de lloguer i, quan la liquidaren, deixà un deute de més de 37 milions d’euros.
Els immobles que gestionarà Casa 47 són, en un principi, 2 400 sòls i 40 000 habitatges que provenen de la SAREB, el banc dolent. De participació publicoprivada, aquest es creà el 2012 (després de la dissolució de la Sociedad Pública de Aquiler) per agrupar i gestionar els actius tòxics immobiliaris (d’alt risc en relació a la recuperació de la inversió). Aquests habitatges procedeixen del rescat del sistema bancari després de la crisi de 2007.
La qüestió és que, en un context de dèficit residencial, aquests habitatges porten anys immobilitzats o en situacions que dificulten la seva incorporació al mercat de lloguer social. Com per exemple, amb reclamacions per impagament, okupades, ja llogades o en llocs on ningú vol o hi pot viure.
Casa 47, gestió del lloguer públic
La nova entitat preveu la construcció de 55 000 immobles per crear un parc de lloguer social estable. No obstant, experiències de gestió pública similars al País Basc, Catalunya i Madrid ens han mostrat que les despeses de manteniment i gestió són molt elevades.
El pla és fer contractes d’arrendament de fins a 75 anys, amb una duració inicial de 14 anys i successives pròrrogues de 7 anys. Els lloguers tindran un límit de preu d’un 30 % de la renda mitjana de les llars en la comunitat autònoma on es trobe l’habitatge.
Tindran accés a aquest programa les famílies amb ingressos d’entre 2 i 7,5 vegades l’IPREM. Això és, un rang d’entre 14 400 i 63 000 euros, amb la qual cosa el Govern estima que arribarà al 60 % de la població espanyola (classes mitjana i mitjana-alta). Qui no arribi al nivell més baix exigit rebrà altres ajudes per a l’habitatge.
L’IPREM (Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples) és la referència econòmica que fixa el llindar d’ingressos per accedir a ajudes públiques, prestacions, subvencions i beques a Espanya.
Els interrogants al voltant de Casa 47
Encara està pendent de definir com serà la gestió dels habitatges. Això genera una sèrie de dubtes. Si la demanda potencial és d’uns tres milions de famílies, qui promourà aquesta quantitat d’habitatges i quan i on estaran disponibles? Quina serà la despesa pública de mantindre i gestionar un stock creixent d’immobles i quin serà el seu impacte sobre els impostos dels ciutadans? Es desnonarà les famílies beneficiades si no compleixen amb els pagaments? Cada quant es revisarà si els beneficiaris compleixen amb les condicions per mantindre’s en aquests habitatges? Una permanència assegurada de fins a 75 anys podria impedir l’accés a noves famílies i generar privilegis? En quina mesura podria distorsionar la lliure competència i encarir les compravendes i lloguers que queden fora del sistema?
A més a més, s’haurà de tenir en compte el risc de què l’oferta de Casa 47 no satisfaci la demanda d’habitatge i de que aquest no se construeixi segons les necessitats geogràfiques i econòmiques, cosa que accentuaria les desigualtats.
Un aval per a facilitar l’accés al lloguer
L’aval als lloguers a preus assequibles implica que l’Estat (i, per tant, els contribuents) faran front a impagaments eventuals, danys causats en els immobles i despeses de subministraments deguts (llum, aigua, gas). Aquesta cobertura serà gestionada per les comunitats autònomes i està destinada a joves menors de 35 anys i persones vulnerables (segons allò que estiga establert en cada comunitat). Pel seu gaudi, arrendador i llogater hauran de subscriure el compromís corresponent davant l’Administració.
La renda no podrà superar l’índex de referència establert pel Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana, i la fiança haurà de depositar-se als organismes oficials designats. Aquestes mesures s’hauran d’aplicar amb caràcter retroactiu als contractes que estaven vigents el 30 de gener de 2025.
Els interrogants al voltant de l’aval
De nou, sobre el paper, la mesura sembla prometedora. Especialment perquè aquest aval públic por ajudar a reduir la desconfiança dels arrendadors vers els col·lectius mencionats. Tanmateix, la seva eficàcia és dubtosa per dos motius:
1.La mitjana nacional de sol·licitants per cada lloguer que surt al mercat és de 136 (el triple a Catalunya), de manera que els propietaris tenen on elegir fora d’aquestos grups.
2.S’exigeix que el lloguer compleixi l’índex de control de rendes establert en març de 2024, a l’empar de la Llei d’Habitatge 12/2023. Per això, seran pocs els arrendadors que elegeixin sumar-se a aquesta mesura allà on no sigui obligatòria. És a dir, a la major part d’Espanya.
A més a més, aquest aval públic pot provocar efectes no desitjats, com l’augment de rendes a aquestos col·lectius si abans estaven llogats per baix de l’índex (“com paga l’Estat, els pujo el lloguer”), o el risc moral de que el propietari gestione pitjor l’habitatge i li sigui indiferent no cobrar del llogater si sap que té la garantia de que cobrarà de l’Estat. També podria considerar-se una validació indirecta de la morositat: a la dificultat per executar desnonaments que introduí el Reial Decret de 2020 s’afegí la Llei d’Habitatge 12/2023, i ara els arrendataris cobraran igualment encara que els seus llogaters siguen morosos.
En definitiva, i a pesar dels esforços, encara falten mesures estructurals per agilitzar i millorar l’accés a l’habitatge
de les famílies, i per garantir la seguretat jurídica en el mercat del lloguer.
Sergio Nasarre Aznar, Derecho civil, Derecho de la vivienda, Universitat Rovira i Virgili
Aquest article va ser publicat originalment a The Conversation. Llija l’ original.
