Per què és tan car l’habitatge (1)

Estic tipa de sentir dia rere dia el «mantra» que el preu de l’habitatge puja perquè hi ha molta demanda i poca oferta.

Acceptar aquesta afirmació sense anar més enllà tractant-se d’una situació tan complexa —i angoixant per a cada cop més persones— és perillós, perquè podria fer-nos creure que la solució és liberalitzar la construcció encara més, sense tenir en compte que hi ha milers de pisos tancats pertot arreu.

Per neutralitzar tant de simplisme, convé analitzar alguns dels agents que hi intervenen.

 

Economistes

La majoria creu que els habitacles i el sòl sobre el qual es construeixen els primers són una mercaderia similar a qualsevol altra. Error colossal que té conseqüències greus per a la ciutadania.

Si en fossen una mercaderia més, tant el sòl com els habitatges sobre el qual es construeixen perdrien valor amb el pas del temps com s’esdevé amb les mercaderies. Tanmateix, ocorre tot el contrari: no deixen de pujar. Igual pertot arreu? No. Depèn d’on es troben, si bé no de l’estat en què es troben. Pensem un moment en solars en un estat deplorable que hi ha al centre de les ciutats importants: el seu valor puja sense aturador.

 

Sòl

És immutable i immòbil. Per això, en diem que és «immobiliari». Per contra, persones, diners i mercaderies es poden moure. En conseqüència, el sòl és un bé naturalment escàs.

Així mateix, el sòl sobre el qual es pot construir no està repartit de la mateixa manera per tot el planeta ni tampoc interessa igual als qui en volen traure benefici. Pensem en el Sàhara i en Basilea, per exemple… Els constructors es decanten pels nuclis urbans perquè és on s’amuntega la població treballadora i, doncs, la concentració hi és cada cop major. Consegüentment, si l’activitat econòmica creix en un lloc determinat i cada vegada hi viu més gent, com el sòl no s’hi expandeix, què ocorre?  Pregunta fàcil de respondre…

Si les lleis del mercat no són les mateixes que regeixen el sòl, on hi ha activitat econòmica i la gent ha de viure-hi, el propietari del sòl és «l’amo del corral». Ara bé, si hi cessa o decreix l’activitat econòmica, el seu valor cau en picat. Va ocórrer a Detroit quan va baixar la fabricació d’automòbils.

Per altra banda, si el sòl no s’expandeix, no augmenta l’oferta d’habitatges construïts. Per tant, no hi ha una competència real per molt que ho asseguren els economistes. En ciutats com Barcelona, Londres o Nova York, el sòl és escàs i té un gran valor econòmic i social que permet als seus propietaris demanar el que vulguen a l’hora de vendre o llogar. L’únic límit a la pujada de preus per part dels propietaris és que el salari de la gent no arribe per llogar o comprar. O bé que la legislació del país siga més restrictiva amb els depredadors, com ocorre a Singapur¹ o a Àustria.

Segons l’economista britànic Adam Smith (mort fa més de dos-cents anys), el preu que es paga per usar un sòl determinat és de monopoli i no depèn de la inversió que el seu propietari faça per millorar-lo, sinó del que estiguen disposats a pagar llogater o comprador.

Per cert, que augmenten els salaris no significa que la gent puga comprar més habitatges, perquè els «depredadors» immobiliaris —propietaris, bancs, agències immobiliàries— aprofiten per a apujar-ne també el preu.

Per tant, sòl i habitatge segueixen una lògica pròpia.

 

Propietaris

L’immens poder dels propietaris d’habitatges es constata perquè apugen el preu de lloguer o venda de forma tan cobejosa i accelerada que han destruït l’estructura anterior, més respectuosa amb la ciutadania. Hi estem veient, en el cas dels lloguers, que han passat dels de llarg termini als de curt termini i d’habitatges sencers a cambres individuals.

Formen part de l’actual estructura rendista, que Yanis Varoufakis² i Jorge Majfud³ anomenen «neofeudal» perquè ha substituït el benefici capitalista pel rendisme, tal com ocorria en l’Edat Mitjana. Amb tot, ha variat el tipus de propietat a la qual estan vinculats els rendistes actuals i la seua actitud és prou més depredadora que la dels senyors feudals medievals que, a canvi d’obtenir rendes, estaven obligats a protegir els seus vassalls. Ara, per contra, els ataquen a través de la justícia o les empreses privades amb amenaces si volen fer-los fora.

Els rendistes actuals extrauen dels llogaters una part molt elevada del seu salari sense arriscar res. És així com la ciutadania té cada vegada menys diners per a menjar, pagar les factures bàsiques (llum, aigua…) i consumir. Pitjor encara: taxes que legalment haurien de pagar els propietaris, les paguen de sotamà els llogaters.

La posició monopolista dels rendistes actuals «vampiritza» la riquesa generada col·lectivament en absorbir-la al màxim, perquè la seua voracitat no té fronteres. El valor de llurs terrenys i habitatges augmenta constantment. No per l’esforç que hi posen, sinó per la inversió de tota la societat a través dels impostos que paguem tots. En efecte, quan l’Estat millora les infraestructures via impostos creix el valor de l’espai on realitza la millora sense que els actuals rendistes hagen prestat cap servei a la comunitat o aportat res al benestar general. El seu escandalós enriquiment prové del perjudici que causen.

Aclariré que, en parlar de «propietaris», hi entren particulars i «fons voltor», que compren milers de pisos en ciutats clau. Afegiré que, si ens apuja el preu, no és per la inversió que hagen fet els propietaris, sinó per l’activitat econòmica que generen altres sectors i són els únics que obtenen rendes sense haver-hi contribuït en res.

 

Polítics i «experts»

Parlen de millorar el transport públic a fi que la gent se’n vaja a viure als afores, on es construiran més habitatges perquè —argumenten emprant un altre «mantra»— no tothom pot viure al centre de les ciutats. Deuen haver oblidat que, al centre, ja no viu gent, puix que els pisos o estan buits o han esdevingut habitatges turístics, com els que afereix el senyor neofeudal que hi ha darrere d’Airbnb. També deuen haver oblidat que, en millorar la infraestructura, el problema dels centres de les ciutats es trasllada als barris perifèrics, perquè els «depredadors» hi compren sòl i habitatges i en puja el preu.

Quina és la solució? Que els «experts» ho siguen de debò i els polítics treballen pel profit de la ciutadania que els ha votat canviant la legislació. Sols així s’aturaria aquest brutal arravatament de la dignitat humana. La qüestió és si estan disposats els governants a fer-ho…

 

Demanda i oferta

La demanda de sòl no respon a les lleis del mercat perquè, mentre aquest és un recurs limitat, la demanda és expansiva. L’oferta pot augmentar si es construeixen més habitatges, però els rendistes tendiran a acumular més propietats encara ràpidament perquè saben que la demanda no baixarà. Tenim en compte, a més, que l’acumulació de propietats immobiliàries és considerada un signe d’elevat estatus social, mentre que la d’altres mercaderies és vista com un malbaratament. Pensem en les famílies que tenen pis a ciutat, xalet a muntanya i apartament a la platja. Són vistos com els grans triomfadors socials, mentre que tenir una família de 3 membres 3 cotxes o un usuari 3 mòbils és vist com un balafiament. Tampoc està mal vist que un propietari tinga un habitatge molt més gran del que necessita per a viure, mentre hi ha famílies de 4 membres ara mateix vivint en una cambra… L’habitatge és, sens dubte, allò que més estatus social dona. Ho hem vist en pel·lícules com Ciutadà Kane, on el protagonista es construeix una mansió excessiva per a una sola persona.

Certament, podem concloure que tothom està disposat a pagar molt més per uns béns que no pas per uns altres perquè pressuposen una situació social determinada. Al final, si tens béns immobiliaris ets un guanyador; si no, ets un perdedor.

Així mateix, els habitatges no són un «mocador d’un sol ús». Qualsevol mercaderia pot ser substituïda per una altra, no pas l’habitatge, el sòl o canviar de ciutat i lloc de treball. Factors que marquen el sotmetiment de l’usuari al mercat. Per això es destinen quantitats importants de diners per posseir un habitatge.

 

Bancs

Des dels anys 80, són culpables en gran mesura de l’augment dels preus dels habitatges.

Com és possible que una entitat preste diners a trenta anys vista? Quins beneficis n’espera aconseguir? La resposta són les hipoteques: inversions molt rendibles per als bancs. Tornem a l’exemple. Suposem que un pis val 300.000 euros. El banc pot deixar-te’n fins a un 80%. Si el préstec és a 30 anys amb un tipus d’interès al 2,5%, el banc guanyarà més de 100.000 euros amb tu.

A més a més, cada hipoteca està avalada per un habitatge i el sòl sobre el qual s’ha construït. Per tant, la seguretat és total, perquè, si no pots pagar la hipoteca et lleven l’habitatge, que tindrà un valor encara major, perquè hem dit que tendeix a apreciar-se. Conclusió: el banc sempre guanya; amb hipoteca i sense.

Per altra banda, els bancs inflen les taxacions per poder concedir hipoteques més elevades i guanyar encara més. Si això implica un risc major per al comprador i pot acabar no pagant, no importa: el valor de l’habitatge haurà augmentat i el banc també guanyarà perquè es queda amb ell. I, si hi ha una crisi, els bancs centrals salvaran els bancs privats.

Aquests beneficis bancaris contribueixen a l’augment continuat dels preus i, per tant, a pràctiques especulatives que amplien la bretxa entre el preu real i el preu finançat i, en conseqüència, que cada cop li coste més a la gent normal accedir a un habitatge mínimament digne.

Sorprenentment, un bon grapat d’economistes asseguren que els bancs són agents neutres que faciliten el funcionament de l’economia. Una altra falsedat. En primer lloc, perquè als bancs se’ls permet que fabriquen diners del no-res cada vegada que concedeixen un préstec. Hi generen així un actiu —la hipoteca— que els proporciona immensos beneficis. En segon lloc, en potenciar la petició d’hipoteques, aprofiten per a inflar el preu dels habitatges, amb la qual cosa encara trauen més beneficis gràcies als interessos dels préstecs. En tercer lloc, si el prestatari arriba un moment en què no pot pagar el préstec, el banc li lleva la casa —el preu de la qual no haurà deixat d’augmentar— i continua pagant…

Així doncs, una de les causes que els bancs guanyen tants diners anualment són els beneficis que obtenen prestant per a hipoteques i recuperant propietats el valor de les quals no ha deixat de pujar. I, com els propietaris d’habitatges, sense fer pràcticament res. Així s’entén que els bancs pressionen els Governs a fi que concedesquen avals a la compra d’habitatges i permeten als joves endeutar-se.

 

Bombolles immobiliàries

Si a un bé escàs i insubstituïble com és el sòl, se li injecten dolls financers en forma de préstecs cada vegada més quantiosos, s’amplia la capacitat de comprar i s’eixampla la demanda. Resultat: el preu es dispara i esclata la «bombolla immobiliària», la qual implica greus anomalies que es desvien del funcionament normal del mercat.

El llistat d’«anomalies» derivades de les «bombolles immobiliàries» és llarguíssima i s’esdevé arreu del planeta: Nord-amèrica, Brasil i Mèxic a Sud-amèrica, Austràlia, Nova Zelanda, el Japó, l’Índia, la Xina, el Vietnam, Tailàndia, Turquia i part d’Europa, com ara Espanya. Per cert, les bombolles immobiliàries no tenen per què coincidir, encara que la crisi del 2008 en fou una excepció.

Que els booms d’oferta vinguen acompanyats d’augments de preus no són errors del sistema, sinó conseqüència de la desregulació dels mercats hipotecaris des dels 80, perquè els crèdits que es concedien eren cada cop majors i així podien continuar inflant els preus dels actius.

La conseqüència més greu recau en la ciutadania, ja que l’abisme entre el preu de l’habitatge i el seu poder adquisitiu no deixa de créixer.

 

Habitatges convertits en actius financers

Des dels 80, la majoria dels Governs han treballat per convertir els pisos de les nostres ciutats en «objectes de desig, ideals per a inversors» i els ha convertit en refugis de valor. La conseqüència és que li han segrestat la funció residencial i l’han convertit en un producte borsari molt segur perquè creix molt ràpidament. De fet, des del col·lapse del 2008, han pujat un 80%.

Ara bé: no sempre és un actiu financer segur. Després de la crisi mediambiental en la Mànega del Mar Menor o de la DANA del passat octubre del 2024 en algunes comarques del País Valencià, els preus han caigut en picat.

 

Canvi climàtic i turisme

El primer és un factor d’inseguretat immobiliària perquè l’Europa meridional està patint sequeres, incendis forestals i pèrdua de biodiversitat. Tanmateix, el preu encara no ha deixat de pujar i, entre 2014 i 2024, el 56% de les compres es pagaren al comptat, sense hipoteques.

Quant al turisme, el 15% dels compradors a Espanya són estrangers, perquè l’augment de preus incentiva la demanda i no deixen d’arribar. Invertir molts diners en habitatges i sòl és un incentiu per als preus i una arribada massiva de compradors de cases. Hi veuen una promesa de riquesa futura, que acaba en mans d’uns pocs privilegiats.

La funció especulativa de les cases que abans sols eren vistes com a llocs on residir les ha buidades i infrautilitzades en tot el planeta.

Una altra trampa és creure que hom pot fer-se ric invertint en cases i convertint-les en pisos turístics… Però recordem que cada casa turística és un espai que perden els habitants d’una ciutat i que la fa menys assequible…

Deixarem altres agents «culpables» per a un article nou…

 

 

 

 

¹La legislació sobre habitatges se centra en la propietat pública, amb un 80% de la població vivint en unitats construïdes per la Junta de Desenvolupament de l’Habitatge (HDB). Aquestes cases es venen en règim d’arrendament a 99 anys i la HDB també administra programes de lloguer per a aquells que no poden accedir a la propietat. S’han implementat restriccions per a mantenir l’assequibilitat i l’estabilitat del mercat, com la reducció del percentatge màxim de finançament per a habitatges públics. Per tant, la legislació i la política són fonamentals (Wikipedia).

 

²Economista. Antic ministre d’Economia a Grècia.

 

³Intel·lectual.