Tens 0 productes a la teua cistella
En el primer article relacionat amb aquest tema, publicat per la Revista Saó el passat mes de juliol1, exposava un seguit de factors que encareixen l’habitatge; també esmentava un grapat d’agents que n’entrebanquen la solució.
Començava al·ludint a una colla d’economistes i «experts» que asseguren que el binomi oferta-demanda en l’habitatge funciona igual que en els restants àmbits del mercat, però no és exactament així. Tampoc no aporten dades adients i, per tant, concloents. A continuació, afirmava que la major part de les polítiques governamentals en matèria d’habitatge no resulten efectives i explicava per què. Acabava amb la «part de culpa» que hi tenen propietaris, bancs, bombolles immobiliàries, habitatges esdevinguts actius financers, canvi climàtic i turisme. Avui, hi afegiré tres «culpables» més.
El primer és afirmar que la responsabilitat és del creixement poblacional. Com és possible que acceptem sense reflexionar l’afirmació (o «mantra») que «hi ha molta demanda i poca oferta»? Per ventura hi ha hagut un debat públic que tingués en compte els factors reals que acreixen escandalosament el preu de l’habitatge? O resulta més còmode «dir amén» als qui s’entesten a «sostenella i no enmendalla»?
Començo analitzant dades procedents del Banc d’Espanya, que diu que la població espanyola ha augmentat de forma considerable els darrers cinc anys. Segons els seus tècnics, hi ha 900.000 noves llars i sols se n’han construït 300.000. Restant entre elles les dues xifres, surt un dèficit de 600.000 llocs on viure. I conclou que aquesta és la causa fonamental de l’encariment dels habitacles. I ja està? No ha tingut en compte cap altre indicador? Perquè això que ha dit el Banc d’Espanya també pot dir-ho la meua neta de sis anys després de realitzar una senzilla resta. Ara bé, no m’hauria de sorprendre massa, perquè també va ser el Banc d’Espanya el que va dir —fins al dia d’abans d’explotar!— que no hi havia cap bombolla immobiliària el 2007. Així que millor no li fem massa cas quant a la mancança de 600.000 domicilis. Tres coses em preocupen, però. La primera és que la feblesa argumental i científica del Banc d’Espanya resulta força perillosa pel fet de no reconèixer les autèntiques causes de la manca d’habitatge. La segona, que no entenc la ximplesa de tal conclusió tenint com tenen excel·lents economistes i, a més, molt ben pagats. La tercera, que, dissortadament, les conseqüències no recauen sobre l’entitat, sinó sobre la població que necessita un lloc on dormir i menjar.
Intentarem analitzar l’argumentació del Banc que ens representa a tots i que hauria de vetllar pels nostres interessos… S’equivoquen quan pressuposen que cal construir un habitatge per unitat familiar. Perquè o no saben o no volen dir-nos que Espanya és un dels països de l’OCDE amb més habitatges per ciutadà. En efecte: ens corresponen 550 residències per cada 1.ooo persones… Un autèntic luxe! Llavors, per què és tan difícil trobar casa? Potser perquè n’hi ha un fotimer que es destinen a usos molt poc socials?
Suposo que, de seguida, els deu venir al cap l’auge del lloguer turístic. I no van desencertats. PERÒ, ni és l’única causa ni la més important quant a la manca d’habitatge, si bé és el que ens volen fer creure. O sigui, que ja tenim un nou «mantra»: en som massa per al que hi ha i els turistes se n’han fet els amos.
Hom pot demostrar que tots dos «mantres» són inexactes i ho farem amb dades oficials. Segons l’INE2, hi ha a Espanya 3,8 milions d’immobles buits; és a dir, un 14,4% del total. Afinant més: 1 de cada 10 està buit. Amb tot i això, el Banc d’Espanya introdueix un tercer «mantra»: la majoria d’aquests habitatges està en pobles i zones deshabitades. No obstant això, o bé tornen a equivocar-se o falten a la veritat, perquè el 55% dels habitatges buits estan en municipis de més de 10.000 habitants, que és on viu el 80% de la població. Així mateix, dels 3,8 milions esmentats, 1,1 milions de cases sense habitar estan en capitals de província i ciutats de més de 50.000 habitants.
Aturem-nos a Barcelona, per exemple. Oficialment, hi havia un 9,4% de cases sense habitar, però el seu Ajuntament no ho veia clar i va decidir escorcollar a fons. Basant-se en el nombre d’empadronaments reals i les despeses d’aigua dels domicilis, va descobrir —oh, miracle!— que n’hi havia 103.864 més buides. És a dir, l’índex pujava a un 12,58%. Què passaria si fessin el mateix ajuntaments com el de Madrid, València, Sevilla o Santander, per exemple? Hi hauria també miracle? Però tornem a Barcelona. Els tècnics es submergiren a fons en la qüestió i sols 10.000 de les 103.864 eren cases abandonades. La resta estava destinada a usos desconeguts… És a dir: hi ha un nombre elevadíssim d’immobles a Espanya que no s’empren com a llars.
Una altra conclusió errònia és asseverar que l’habitatge ha pujat força des de fa tres anys a causa del boom demogràfic. En realitat, porta pujant de manera sostinguda des del 2014, no sols en ciutats que guanyen habitants, sinó també en aquelles que els perden.
Si continuem centrant-nos en el nostre país, malgrat que el preu de les cases va seguir pujant del 2022 al 2024, no hi va haver massa demanda d’hipoteques, perquè s’havien encarit els interessos. Com s’explica, doncs, que continués pujant el preu dels habitatges? Per contra, si ens fixem en la resta d’Europa, la pujada d’interessos es va acompanyar d’una baixada en el preu dels habitatges, la qual cosa ens demostra que aquí passa quelcom de diferent… Per cert, encara espero una explicació dels economistes davant la contradicció que implica que el preu de l’habitatge continuï pujant mentre en baixa la demanda…
El segon «culpable» de les dificultats que pateixen les famílies a l’hora de comprar o llogar un espai on dormir i menjar és el sector de la construcció. Els «experts» diuen que tot es resoldria si es construïssin més cases. O no tenen ni idea o també falten a la veritat. Si està ja demostrat que hi ha tants habitatges tancats —de controlats i «d’ocults»— que, si s’ocupessin, es resoldria el problema, ¿per què construir-ne més?
No deu ser que llurs propietaris els han convertit en actius financers que, per cert, han desembocat en una especulació galopant? Quina greu conseqüència se’n podria derivar?: una altra bombolla immobiliària que n’encariria més, si això fos possible, el preu.
Podríem començar a adonar-nos, ja que el problema és que els propietaris del sòl i les promotores immobiliàries han esdevingut rendistes rellevants i no obriran el mercat de la venda o el lloguer si les lleis no son prou contundents per a obligar-los-hi. I com la legislació actual i la que s’hi prepara no ho és, doncs, no l’obriran, perquè va contra els seus interessos: si els treuen al mercat, es veurien obligats a baixar-ne el preu, amb la qual cosa caurien en picat llurs beneficis i llurs propietats perdrien valor. Tinc a l’abast una informació històrica: en els darrers dos-cents anys, el preu de l’habitatge no ha baixat perquè la seva propietat continua en mans de rendistes.
Sols si el govern central i els autonòmics duguessin a terme una regulació enèrgica i eficaç, els bancs i els inversors —propietaris i constructors— es veurien obligats a frenar el desbocat preu de cases i hipoteques. Per cert, els governants no han de calfar-se massa el cap: poden consultar què s’ha fet a Viena i Singapur3 sense necessitat de posar-se a construir a dojo, tenint en compte, a més, que sols ara comença el sector de la construcció a recuperar-se de la crisi del 2008. Així que, si el Govern actual és tan «progressista» com afirma ésser, que pugi els impostos als grans propietaris i veurem amollar habitatges a bon preu sense necessitat de construir-ne tants de moment.
Un incís centrat en la construcció: allò que es faci en el futur ha de tenir en compte el canvi climàtic i no emprar formigó, tan contaminant. Cal emprar materials respectuosos amb el planeta, la qual cosa implica una investigació i una cura que porten temps.
Insisteixo: sols pujant els impostos als propietaris dels habitatges i del sòl se solucionarà el problema.
El tercer —i molt— «culpable» de la situació que pateixen cada vegada més famílies és l’especulació immobiliària, resultat de l’interès del mercat a ficar-hi l’habitatge per tal que els preus en pugin de manera il·limitada. Cinc factors hi intervenen.
En primer, el sòl, base de l’habitatge, que ni creix ni es reprodueix i que és més necessari on més gent viu, perquè s’hi concentren les activitats econòmiques i, per tant, laborals.
El segon, el poder dels propietaris de les cases, ja que en monopolitzen una renda que depèn del lloc on es trobi la propietat. Certament, si l’activitat econòmica d’una ciutat minva, el valor de la propietat immobiliària baixarà, però no en proporció directa, perquè ja s’encarrega el mercat d’evitar-ho; no pas, però, quan l’activitat econòmica puja… Ho fa no augmentant-ne l’oferta i evitant que se’n construeixin més.
El tercer, el creixement gairebé il·limitat de la renda en funció d’una demanda gairebé infinita que en dispara els preus. Motius: les hipoteques que ofereixen els bancs, els diners internacionals que permeten els intercanvis, la conversió de l’habitatge en actiu financer, el caràcter «multiús» de l’habitatge (allotjar gent, refugi de valor, hotel clandestí, botiga…). Mentre els governants no canviïn la legislació, el preu continuarà creixent sense aturador.
El quart, l’habitatge no es pot «consumir» com els béns mobles ni substituir-lo per un altre, perquè hi treballem, hi vivim, hi aprenem, hi convivim… Per això, el marge de negociació és gairebé nul i la demanda està disposada a pagar el que calgui per a aconseguir-lo. Demanda expansiva, doncs, perquè és un refugi de valor, una font de seguretat i un símbol d’estatus social.
El cinquè, no s’hi pot aplicar la llei general d’oferta-demanda perquè pobles i ciutats compten amb cases buides o destinades a usos no específicament residencials, com ara el turisme. Per això els preus no minven encara que baixi la demanda i, per tant, construir molt no canviarà les regles del joc ni solucionarà el problema.
Com a cloenda, apuntar que, tal com estan estructurades les rendes del sòl i de l’habitatge, es genera desigualtat i s’erosiona el benestar col·lectiu, la qual cosa ve ocorrent des de fa més de dos segles. Sols entre el 1957 i el 2007 es va construir d’acord amb el model «democràcia de propietaris», avui totalment desaparegut4.
1Apareix en aquest enllaç i també en el meu blog.
2Institut Nacional d’Estadística.
3Hom pot llegir el que he escrit al respecte aquí.
4Aquest article ha pres dades confirmades per mi del llibre de Jaime Palomera, El secuestro de la vivienda (2025, Península).
